Manuel de cotation section 5a : évaluation de toutes les classes de propriété

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En tant que classe, les centrales à béton sont sous la responsabilité de l'évaluateur minéral.

Cette section traite des principes à suivre dans l'évaluation des patrimoines, qui comprennent ou comprennent des centrales à béton. Elle s'applique également aux centrales à béton à mortier et à mélange maigre, qui sont essentiellement similaires aux centrales à béton.

En l'absence de preuves de loyers de rack, et en raison de la nature spécialisée des centrales à béton, la comparaison avec d'autres héritages loués est exclue. Par conséquent, la méthode d'évaluation de l'entrepreneur est utilisée pour évaluer les bâtiments, les installations et les machines imposables et les travaux de chantier, etc. Cependant, le principal élément de valeur dans une centrale à béton est souvent le site et, pour cet élément, un examen attentif du loyer disponible et comparable preuve doit être entreprise.

La fonction de toutes les centrales à béton est de produire du béton, qui peut être livré prêt à l'emploi et mélangé avec précision selon des spécifications prédéterminées. Des usines de style similaire sont utilisées pour produire du mortier et du béton à mélange maigre. La conception des centrales à béton s'est progressivement développée au fil des ans et les changements ont souvent été le résultat de considérations environnementales et autres plutôt que des spécifications du produit.

Une centrale à béton typique de type tour se compose d'une trémie d'alimentation et d'un convoyeur qui est utilisé pour transporter les agrégats vers une série de trémies de stockage qui sont normalement un élément séparé autonome mais qui, dans certaines usines, sont situées au niveau de la structure principale. La tour principale consistera généralement en un silo à ciment avec de petites trémies à granulats situées en dessous. La peseuse de lots, avec la goulotte de livraison qui en découle, est montée sous les trémies d'agrégats et le silo. Le véhicule malaxeur s'inversera normalement sous l'usine pour charger la quantité requise de mélange de béton. Dans de nombreuses usines, des silos à ciment supplémentaires ont été ajoutés le long de la tour de dosage.

Les versions modifiées de ces centrales sont le style prédominant de centrales à béton, mais il existe également un certain nombre de centrales qui consistent en une grande pièce de machinerie au centre de laquelle, totalement fermée, passe un convoyeur. Au-dessus et sur les côtés du convoyeur se trouvent une série de trémies d'agrégats, qui sont normalement chargées au moyen d'une petite trémie d'alimentation et d'une bande transporteuse radiale.

Les silos à ciment sont normalement remplis à partir de camions-citernes de ciment avec le ciment soufflé vers les silos ou les réservoirs de stockage par de l'air comprimé généré soit dans un compresseur à l'usine, soit fixé au camion-citerne de ciment.

Les granulats sont généralement stockés dans des trémies, mais dans la plupart des centrales, des approvisionnements supplémentaires sont stockés au niveau du sol. Une caractéristique commune aux sites est une « baie de lavage » où les camions mélangeurs de retour sont nettoyés. Certaines de ces baies sont très rudimentaires mais d'autres disposent d'installations de récupération des granulats par rejet dans des fosses béton et des cuves de traitement des liquides issus du lessivage.

Lorsqu'il existe une demande de «mélange maigre» ou de «mélange spécial», il est de pratique courante d'incorporer une centrale de malaxage à la centrale à béton. La centrale de malaxage peut être du type bac ou du type tambour fixe horizontal. Dans certaines circonstances, la centrale de malaxage est fixée directement sous le point de livraison de la centrale à béton, mais il est plus courant qu'elle soit située sur des supports séparés le long de la centrale à béton, maximisant ainsi la hauteur libre disponible au point de livraison de la centrale à béton.

Une centrale à béton n'est pas un élément nommé dans les règlements pertinents sur les installations et les machines et, par conséquent, seules les parties ou éléments de l'installation et des machines qui sont nommés et qui satisfont aux exigences des règlements pertinents seront imposables.

Les éléments de l'usine et de la machinerie tels que les bacs de silos et les trémies doivent être pris en compte pour la tarification car ils sont tous nommés dans le tableau 4 de la classe 4. Cependant, bon nombre de ces éléments dans les centrales à béton peuvent être exclus de la tarification car ils ont une cylindrée totale inférieure à inférieure à 400 m3 et pouvant être facilement déplacée sans démolition substantielle de toute structure environnante (classe 4(d)).

L'exclusion d'articles par référence à leur taille ne s'applique qu'aux articles énumérés dans le tableau 4, et les articles inclus dans le tableau 3 tels que les fondations, les paramètres, les supports de portiques fixes et les plates-formes seront imposables sous réserve des exclusions (a) - (c) à la classe. Afin d'être imposables, tous les articles nommés dans la classe 4 doivent être, ou doivent être de la nature d'un bâtiment ou d'une structure. Des conseils sur le "test de structure" peuvent être obtenus auprès de Cardiff County Borough RA et AC contre Guest Keen Baldwins Iron and Steel Co. Ltd (1949 CA RIT 2) et de RM 4:3.

L'installation doit être considérée selon ses mérites par rapport aux exigences du Règlement en ce qui concerne les modifications ou les ajouts qui peuvent avoir été faits et quant à savoir si, sinon l'ensemble de l'article, une partie de celui-ci peut être taxable comme un article répertorié dans la classe 4 (sous réserve des exclusions (a) - (d)).

Les compresseurs sont utilisés pour générer de l'énergie pneumatique et pour pomper le ciment du réservoir de livraison. Les compresseurs d'air fournissant de l'énergie pneumatique seront tarifés comme étant des articles nommés dans la classe 1, tableau 1, ainsi que les accessoires spécifiés dans la liste des accessoires, tels que les cylindres de stockage (récepteur d'air) et les tuyaux (alimentation principale mais pas la tuyauterie de branchement).

La centrale électrique doit également être prise en compte pour la tarification en vertu des dispositions de la classe 1.

Un élément majeur à évaluer dans une centrale à béton est probablement le site.

L'utilisation d'un terrain pour une centrale à béton relève de la classe B2 du Town and Country Planning (Use Classes) Order, 1987 (As Amended) (SI 1987 Number 764) et des précautions doivent être prises lors de l'examen des loyers comparables auxquels ils sont destinés. terres au sein de la même classe industrielle générale. Dans les zones industrielles ou aménagées, il existe parfois des écarts considérables de valeur entre les usages B2 et les terrains B8 utilisés à des fins générales de stockage.

Pour les usines situées à l'écart des carrières dans les sites industriels, il convient de tenir compte de la preuve de tout loyer passé et une liaison étroite sera nécessaire pour assurer l'uniformité avec toute autre propriété industrielle comparable dans la localité. Des précautions doivent être prises lors du traitement des améliorations du site pour s'assurer qu'elles ne sont pas incluses dans le loyer du site qui peut être pour un site amélioré ou nu (non amélioré). Sous cette rubrique, il peut y avoir du béton sur le site, des installations de « lessivage » et de drainage, des clôtures et des éclairages d'inondation en plus des services normaux du site. L'étendue et la spécification du béton du site peuvent avoir un effet significatif sur l'évaluation globale d'une centrale à béton et un soin particulier doit être pris pour mesurer à la fois la surface et la qualité du béton. Il a souvent été constaté que bien que la disparition initiale d'un site pour l'érection d'une centrale à béton comprenne le béton de site existant, celui-ci est souvent inadéquat pour le trafic prévu de poids lourds et est remplacé par du béton armé de haute qualité lors de la construction du site. .

Dans les localités où il existe un marché pour les terrains industriels généraux sur une base unitaire, la détermination précise de la superficie du site occupé peut être d'une grande importance. Il est recommandé que, lorsqu'une zone de site définie existe, le site soit soigneusement mesuré.

Pour les usines situées dans des carrières, des quais maritimes et des dépôts ferroviaires, il peut y avoir des preuves de loyers de site lorsque la centrale à béton est occupée par une société différente ou une société d'exploitation différente au sein du même groupe global. Cependant, il convient d'être prudent dans l'examen de telles preuves, car presque sans exception, il y aura un accord contractuel régissant la fourniture de granulats ou éventuellement de ciment à la centrale à béton. Celles-ci sont communément appelées accords de vente et leur existence est rarement mentionnée dans les clauses de location. Les centrales à béton sont souvent situées sur des terrains ferroviaires et, dans certaines circonstances, ces baux peuvent obliger l'occupant à apporter un tonnage spécifié de granulats par chemin de fer avec des pénalités si cela n'est pas respecté. Il est inhabituel de trouver des preuves directes des valeurs du site pour les centrales à béton situées à et dans la même occupation que la carrière. Dans ces circonstances, il devrait y avoir une approche uniforme avec les centrales à béton occupées séparément. Il arrive souvent que la société concrète, tout en faisant partie du même groupe mère, soit une société d'exploitation distincte. Dans de tels cas, il devrait y avoir une évaluation séparée des héritages respectifs à moins que les circonstances réelles sur le site n'exigent une approche différente.

Les centrales à béton approvisionnent normalement une zone située dans un rayon de 10 à 12 miles autour du site (moins dans les zones urbaines denses) et il sera apprécié que les fermetures d'usines ou l'ouverture de nouvelles usines dans cette zone puissent être des facteurs d'évaluation pertinents conformément à LGFA 1988 Schedule 6 Para 2 (7).